上个月，嘉兴的摇号土拍震惊全国，由于限地价，成功摇到的房企振臂高呼好似得了奥斯卡，壮观场面一时沸沸扬扬。
昨天，湖州的“新型”土拍又创了浙江第一：这是浙江省首例限房价的土地出让，且几乎将开发商可以“变相涨价”的途径一一封堵。
湖州19宗涉宅用地的出让条件中，明确提出：限房价、限车位价、限装修价，还规定了开工期限、预售时间等等细节，但出让方式依然按照“价高者得”进行。
而被限制的房价，基本跟现在周边房源的在售均价一致。这也意味着，湖州的购房者不必担心房价大涨，半年后这些新房上市时的售价跟现在的房价一样。
地块的限售房价
与周边在售房价一致
此次19宗地块的出让，在湖州市市民中心进行。
钱报记者在现场了解到，仅上午场，就吸引了30余家房企参拍，除了湖州本土房企，更有碧桂园、上海惠建、浙江保利、祥生、大家、新城等全国性房企及其他浙江房企的身影。
针对“竞地价、限房价”的苛刻规定，不少房企代表回应：“限价确实很吃亏，但其实就是赚多赚少和怎么赚的问题，会有一定盈利空间，所以来试试。”
率先出让的是两宗仁皇山地块，报名单位超过10余家。
开拍后5分钟不到，浙江首宗“限房价、车位价”的涉宅地块诞生，湖州本土房企宏志溢价80拿下，楼面价7713元/m2，销售时最高备案均价不得超过12500元/m2。
第二宗仁皇山地块被大家房产收入囊中，楼面价7610元/m2，销售时均价同样不得超过12500元/m2。
怎么理解这一成交价？公开资料显示，今年1月19日，上一宗仁皇山宅地出让时，湖州市交投近底价拿地，成交楼面价仅1527元/m2。
由于最高销售备案价已明确，销售收入几乎是透明的。
浙江中原地产首席分析师荆海燕给记者算了一笔账，大家房产拿的这块地，毛坯房建安成本约在3000元/m2，资金成本为地价的3.5，其他成本按销售收入的11计算。销售收入减去地价成本、建安成本以及税收，盈利空间仅1434万元，也就是每平方米只能赚248元。
此外，根据出让要求，该地块的车位最高售价将不超过15万元/个，同时也限装修价格，如果要全装修销售的，装修部分价格不得高于2000元/m2。这些项目都要求2018年4月1日前开工，2018年9月1日前销售。
一位现场参拍开发商表示：“如果没有限价，这宗仁皇山地块最后的成交价至少在9000元/m2以上。”记者了解到，该地块周边新项目悦山湖，现在的均价也就在12000~13000元/m2左右，基本和此次出让地块的限价吻合。
经过6个小时的争夺，上海碧桂园连拿4宗地块，上海惠建包揽3宗，杭州房企大家也圈下3宗，杭州新城拿下1宗，浙江祥生2宗，几乎是外来房企的狂欢。
稳定房价，购房者得实惠
微利下如何防止品质低下
荆海燕分析：“从限价方式看，很明显的好处是直接稳定了房价，这对老百姓而言是非常实在的举措。但背后的隐患是，开发商微薄利润下，究竟是否能保证品质？”
事实上，从多宗地块的最后成交价和最高限售价来看，留给开发商的操作空间均不大，差价几乎都在4000元/m2上下。
出手最惊人的是浙江祥生，两宗南浔城东分区宅地，最高限售价均为7500元/m2，然而成交价分别为4540元/m2、4886元/m2，甚至连建安成本都难以覆盖。
对此，一位参拍开发商表示：“不知道他们怎么打算的。如果正规操作来看，几乎可以肯定会亏本。”
可以预见，难保不会有房企会为了保本甚至取得微利，在成本上做文章。房屋的品质会不会受影响，就看相关部门在验收时是否严格把关。
出让公告中明确提出，“每期预售至少28房源用于房票安置，可预售后15天内只对房票安置对象销售”，一定程度上保障了湖州本地拆迁户购房需求。不过，剩余对外出售的限价房源，也可能导致托关系买房的现象诞生。
这就要求湖州在接下去的地块出让中继续维持同一拍卖方式，形成足够多的限价房供应量，才能维持预期的平稳。
此外，所谓上有政策，下有对策。已经有开发商表示，突破限价的方式并不是没有，可以找人买下整个楼盘，交房之后当二手房卖；或者暂时不卖，等政策松动，以装修大礼包等各种形式涨价；或者在物业费上做手脚。
新的土拍政策最终能不能造福百姓，还是得看后期政府监管是不是足够严。
《湖州土地拍卖限房价，为我省首例》相关参考资料:
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