同时，公司一直致力于“轻资产 高效运营”的经营模式，一方面，加强股权合作，通过轻资产模式，降低自身资产的重度，在同等资本投入下，增加操盘项目的规模和数量，加快自身投入资本周转；另一方面，通过精准投资、快速开发、快速销售，实现投资项目的高效运营，从而达到高周转的目的。高效率、高周转的保证主要来自于“8611”的经营法则，即8个月开盘，首开要求去化60，11个月现金流回正，贯彻落实标准化产品线，实现快速开发。
（二）公司主营业务经营情况
景瑞地产最近三年主要业务维持在稳定水平。2012年、2013年、2014年发行人的营业总收入分别为31.96亿元、41.48亿元和45.13亿元。
公司最近三年及一期的主营业务分产品结构分析情况如下表所示：
单位：万元
报告期内，房地产开发业务（包括售房收入、房租收入、代理收入及物业管理收入）是公司主营业务收入来源，占公司营业收入的比例超过99。公司其他收入主要来源于发行人子公司的工程建设业务，在公司营业收入中占比较小。
房地产开发业务中，售房收入所占比例最大，近三年及一期分别为313，481.26万元、404，357.00万元、440，458.05万元和240，370万元，占主营业务收入比例分别为98.10、97.47、97.61和96.88。除售房收入外，物业管理收入占比较大，近三年及一期分别为4，892.35万元、6，225.65万元、8，463.73万元和6，776.65万元，占主营业务收入比例分别为1.53、1.50、1.88和2.73。作为房地产消费环节的主要管理活动，物业管理实际上是房地产开发过程的自然延伸，对房地产开发建设、流通、消费的全过程起着至关重要的作用，良好的物业管理提升了房地产的附加价值，促进了房地产开发和销售，随着楼盘的逐渐交付，物业管理收入未来有望快速增长，规模的增大也会促进毛利率相应提高。
景瑞物业“贴心服务·舒适生活”的物业服务理念，全面落实“贴近式管家”服务体系，在社区设立专职管家，与业主建立一对一的服务关系，通过一门式、全面家居打理、零打扰等特色服务，最高限度地满足业主提出的各项社区生活服务需求。2015年，景瑞物业成功进入中国物业企业综合实力百强企业。
近年来，公司开发规模波动增长。从项目开发数据来看，2012至2013年，公司新开工项目数量和新开工面积快速增长，2013年公司新开工项目10个，新开工面积180.00万平方米，较上年增加了119.51，主要由于公司加大项目建设开发力度所致；2014年新开工项目13个，新开工面积130.00万平方米，较上年下降27.78。2013年，公司竣工项目5个，竣工面积57.00万平方米，在建项目数21个；2014年公司竣工项目10个，较上年大幅增长，带动竣工面积由57.00万平方米增长至82.00万平方米。2015年1-9月，公司新开工面积10.00万平方米，竣工面积20.00万平方米。
从销售数据上来看，2012至2014年，公司合同销售面积及合同销售金额均快速增长，年均复合增长率分别为40.71和39.15，2014年实现合同销售面积99.00万平方米，实现合同销售金额91.00亿元。合同销售均价比较稳定，2012~2014年分别为9，400.00元/平方米、9，879.52元/平方米和9，191.92元/平方米，呈波动下降态势。2015年1~9月，公司合同销售面积和合同销售金额为37.00万平方米和37.00亿元，仅实现2014年全年的37.37和40.66，主要系公司项目多集中于2015年四季度开盘预售所致。
七、发行人治理结构和组织结构情况
发行人根据《中华人民共和国公司法》制定了《景瑞地产（集团）有限公司章程》（简称“《公司章程》”），按照现代公司制度建立并逐步完善了公司法人治理结构。公司设立股东会、执行董事和监事。
具体运营管理措施方面，公司制定了《企业管理制度》，包括行政管理制度、财务管理制度、人事管理制度、合同管理制度、物资采购/资产管理制度、安全生产管理制度、纪检/监察/审计制度等，使公司在财务管理、资金管理、投资管理、运行监管等方面得到了完善与优化。
（一）公司治理结构
1、股东会
股东会由全体股东组成，是公司的权力机构。根据《公司章程》规定，股东会行使下列职权：
（1）决定公司的经营方针和投资计划；
（2）选举和更换执行董事、非由职工代表担任的监事，决定有关执行董事、监事的报酬事项；
（3）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项；
（4）审议批准执行董事的报告；
（5）审议批准公司监事的报告；
（6）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（8）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
（9）对发行公司债券作出决议；
（10）对公司合并、分离、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；
（11）修改公司章程；
（12）为公司股东或者实际控制人提供担保作出决议。
2、执行董事
公司不设董事会，设执行董事一名，任期三年，由股东会选举产生。执行董事任职期届满，可以连任。根据《公司章程》规定，执行董事行使以下职权：
（1）召集股东会会议，并向股东会报告工作；
（2）执行股东会的决议；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
（7）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
（8）决定公司内部管理机构的设置；
（9）根据经理的提名决定聘任或者解聘副经理，财务负责人及其报酬事项；
（10）制定公司的基本管理制度。
3、监事
发行人不设监事会，设监事一人，监事任期每届三年，任期届满，可以连任。监事任期届满未及时该选，在改选出的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行监事职务。执行董事、高级管理人员不得兼任监事。根据《公司章程》规定，监事行使以下职权：
（1）检查公司财务；
（2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管理人员予以纠正；
（4）提议召开临时股东会会议，在执行董事不履行《公司法》规定的召集和主持股东会会议职责时召集和主持股东会会议；
（5）向股东会会议提出草案；
（6）依法对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
4、管理层
公司设经理一名，由股东会决定聘任或者解聘。执行董事可以兼任经理。经理每届任期为3年，任期届满，可以连任。经理对股东会负责。根据《公司章程》规定，经理行使以下职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施执行董事决议；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟定公司内部管理机构设置方案；
（4）拟定公司基本管理制度；
（5）制订公司的具体规章；
（6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
（7）决定聘任或者解聘除应由执行董事决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
（8）股东会授予的其他职权。
（二）发行人股东、董事会、监事会运作情况
自公司设立以来，公司股东会、董事会、监事会一直按照有关法律、行政法规、《公司章程》的规定规范运作，对完善公司的治理结构及规范公司的运作发挥了积极作用。
（三）发行人内部组织结构
发行人本着高效、精干的原则和实际工作的需要，设置了运营管理部、投资发展部、市场营销部、商业公司、资本市场部、规划设计部、工程管理部、成本管理部、财务管理部、人力行政部、风险管理部等职能部门。
公司内部组织架构如下图：
第五节财务会计信息
一、最近三年及一期财务会计资料
（一）合并财务报表
公司于2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日及2015年9月30日的合并资产负债表，以及2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-9月的合并利润表、合并现金流量表如下：
合并资产负债表
单位：元
合并资产负债表（续）
单位：元
合并利润表
单位：元
合并现金流量表
单位：元
（二）母公司财务报表
公司2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日的母公司资产负债表，以及2012年度、2013年度、2014年度和2015年1-9月的母公司利润表、母公司现金流量表如下：
母公司资产负债表
单位：元
母公司资产负债表（续）
单位：元
母公司利润表
单位：元
母公司现金流量表
单位：元
二、最近三年及一期主要财务指标
发行人最近三年及一期合并口径主要的财务数据与财务指标如下：
注：除资产负债率（母公司报表）外，上述财务指标均以合并报表口径进行计算。2015年1-9月数据未进行年化处理。
上述财务指标的计算方法：
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率=（期末流动资产合计－期末存货余额）/期末流动负债合计
资产负债率＝负债总计/资产总计
归属于母公司所有者的每股净资产=归属于母公司股东权益合计/期末股本总额
总资产报酬率=（利润总额 利息支出）/平均资产总额
利息保障倍数=（利润总额 利息支出）/利息支出
应收账款周转率＝营业收入/应收账款平均余额
存货周转率＝营业成本/存货平均余额
每股经营活动现金净流量＝经营活动产生的现金流量净额/期末股本总额
每股净现金流量＝现金及现金等价物净增加额/期末股本总额
ebitda=利润总额＋计入财务费用的利息支出＋当期营业成本包含的资本化利息＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）
eb
