有人猜测，芭蕾雨（首创奥莱）模式是刘晓光从首创董事长位置上谢幕前的力作，在将当年危机重重的首创带进千亿资产的国企军团之后，在其55岁的当口，首创旗下占到40业务重心的地产行业进入了调控期，转型、寻找一个可以良性循环的模式提上日程，就如同他当年期望改进首创的股权结构一样。同样的遭遇是，开始都举步维艰。
“时间太紧”，10月19日，刘晓光拒绝了网易房产的详细采访要求。据悉，两天后刘晓光的女儿将为人妻。11月2日，最初由刘晓光牵头的阿拉善生态协会会举办一个大规模的会议。
在业余的生活风生水起的时候，刘晓光强力推动的首创奥莱模式——“芭蕾雨”却在不断地推迟开业中，“房山（芭蕾雨项目）13年初开业；招商情况不错，同国际奥莱运营公司合作在顺利进行。”刘晓光向网易房产介绍了最新的进展。
房山项目芭蕾雨悦都的住宅部分已经售罄，部分房源已经于今年交房，不过奥特莱斯部分的招商情况依旧不明朗。
秘密分家
此前，芭蕾雨模式并不被业内看好，尽管按照刘晓光设想，住宅板块可以给商业业务带来稳定的客源，商业业务又可以以稳定的现金流来反哺住宅开发，芭蕾雨由此进入住宅与商业两部分相互辅助的良性循环。但是，住宅开发与商业运作的巨大差别，以及招商、资金环节困难，让计划2012年就开始提供现金流的房山、佛山项目至今未能开业。
今年，业内传出首创与中国基建分家传闻，尽管双方都对此澄清，但事实上，佛山项目所有股权被划分给中国基建，首创置业全资拥有浙江湖州项目，北京房山（首创置业持有99股权）和海南万宁（首创置业持有55股权）仍为合作项目，但未来股权结构仍存变动可能。
这次事件被多数人认为是芭蕾雨模式的又一次失败证明，首创与中国基建之前的合作关系，也由此转为合作和竞争同存的关系，双方各自负责旗下主要项目，各自运作招商。
但从另一个角度来说，“分家”之后，芭蕾雨模式可能距离成功更近了一步。“投资股东过多：决策人数过多不利于共识达成，易损失市场机会。”张家鹏表示。张家鹏现任睿意德执行董事，之前在戴德梁行，从事商业地产研究多年。
“房山（芭蕾雨项目）13年初开业；招商情况不错，同国际奥莱运营公司合作在顺利进行。”刘晓光向网易房产介绍了最新的进展。此前，房山项目的开业时间被再度推迟到今年下半年，但刘晓光此次的语气较为坚决。
据悉，重新分配股权之后，两家的商业运营也倾向于独立运作，奥特莱斯（中国）原先撮合的商业团队分崩离析。目前，法资商业地产公司SCC与英国FREEPORT联合投资成立OOM商业运营公司，主要负责人张毅来自中国基建，同时中国基建积极寻找其它合作方，已和天津物资集团、五矿置业、新世界集团进行接洽。而首创拥有由原北京燕莎商城总经理万文英负责的团队，同时在与奥特莱斯国际运营商合作。双方均表示已经有大量品牌合作。
2010年，中国基建集团和首创置业出资组建奥特莱斯（中国）有限公司，负责双方旗下芭蕾雨项目的招商运营。不过，随着佛山、房山、湖州等多个项目的推进工作遭遇挫折，中国基建和首创宣布重新调整各项目的股权结构，中国基建全资持有佛山项目，首创主持房山等项目，双方合作项目减少，此被业内认为是双方秘密分家。据说奥特莱斯（中国）原本的商业团队作为一个整体已经不复存在。
完美设想
首创芭蕾雨模式是刘晓光近乎完美的一个设想，从土地与资金两方面将住宅与商业地产联合成一条完整的产业链，住宅开发为培育商业提供前期资金流和客源，商业业态反过来又为住宅提供稳定的现金流和拿地便利，如此滚动，首创的土地收购成本和融资成本会越来越低，资产价值越来越大。
首创联合中国基建推出芭蕾雨模式，也和刘晓光的认知有莫大关系。刘晓光早先从政，担任北京市发展计划委员会副主任及北京首都规划建设委员会副秘书长，1995年开始接手首创，当时首创涉足40多个行业，资金严重不足，被称为“烂摊子”。刘晓光操刀改制，10年之后，首创只剩下金融、地产、基础设施三个业务；赴港上市又解决了资金来源和结构的问题。
至此，刘晓光基本完成了“以投资银行业务为先导，以产业为背景，两个轮子互动”的架构目标，而首创旗下基础设施、地产、金融三个主要业务又可以相互支持，这与首创芭蕾雨模式中住宅与商业相互支持，实现开发、资金良性循环的理念不谋而合。
2008年，首创与中国基建合作的奥特莱斯项目就已经敲定落户佛山，同一年芭蕾雨宣布落户浙江湖州项目；2009年再添房山奥特莱斯和山东泰安奥特莱斯；2010年，芭蕾雨项目数量翻倍，签订了江西共青、海南万宁、西安和辽宁铁岭项目。
“从2012年起，奥特莱斯芭蕾雨每年将贡献30亿的现金流，包括商业运营收入。2015年以后，每年贡献收入将超过50亿元”，刘晓光曾表示。而2011年首创置业的营业额为75.23亿元，主要经营水务业务的首创股份的营业额为35.38亿元。
2011年，首创置业的银行贷款及公司债券共计129.7亿元，如果来自芭蕾雨的资金能达到50亿元，则意味着首创能自给近半资金需求，或者说能够实现更大规模的开发量。
这并非不可能。据说在辽宁铁岭芭蕾雨项目洽谈时，当地负责部门曾表示奥特莱斯的地皮不要一分钱。据奥特莱斯（中国）有限公司的官方消息，虽然迄今尚未有一家芭蕾雨项目正式开业，但希望引进项目的各地政府络绎不绝，其中包括广西钦州、哈尔滨、大庆、山西临汾、贵阳、焦作、太原、潍坊、大连、重庆、广西崇左、湖北黄石、山东泰安（已签约）、吉林九台等大小城市。
如同万达一样，看上去能够带来“企业创业绩，政府有政绩”的芭蕾雨模式在地方广受欢迎。在这种情况下，刘晓光计划将芭蕾雨“下”到全国150个城市。不过，随着签约项目增多，而开业日渐无期，首创“意在囤地”传闻与之俱增。
类似于江西共青这样动则１万多亩、投资达上百亿元的项目，在意向规划中并不少见，“聚集多种新型现代商业业态”在一些人眼里成为说辞。此外，首创还表示将加大旅游等其他类综合型地产产品的开发，但数据显示，目前首创旗下地产业务中将近90的销售比重仍来自于住宅。
房山芭蕾雨项目开盘之后，在2010年和2011年两年内均为首创置业的主要营收项目，2012年12月单月签下5.4亿元，2011年继续吸金10亿元。不过，首创置业在2011年的签约销售额为110亿元，同比下降11.5，受调控影响明显。同年，首创提出“规模优先持续增效”原则，“芭蕾雨”模式被作为重点。
多重困境
有不愿具名的人士向网易房产表示，芭蕾雨模式并不像刘晓光预计的那样乐观，虽然涉足商业地产是目前房地产业界的共识，但住宅转向商业的路途就像是在两个行业中转型一样艰难，更别说奥特莱斯模式在中国的运营并不纯粹，盈利也面临难题，有待升级。
目前，中国以“奥特莱斯”命名的折扣卖场达400多家，但在一些商业地产专业人士的眼中，几乎没有一家算得上真正的奥特莱斯。“奥特莱斯的理念是：品牌 实惠。”被誉为中国奥特莱斯的开拓者，如今加盟首创负责芭蕾雨商业运营的万文英也深知奥特莱斯模式的关键所在，“奥特莱斯365天每天都要提供大量有折扣的名牌商品，需要有大量的货源，这就要求其主要合作对象，必须是品牌商。”
创科奥特莱斯（中国）商业运营管理公司董事宋武强曾表示，中国的奥特莱斯“不但从货品、从价格、从设施、从服务各个方面都具有一定标准的，中国现在目前做的奥特莱斯很多想做奥特莱斯，但是它只是在名声叫奥特莱斯，实际上含义上来讲，跟国外有一段距离。”也就是说缺乏专业的商业运营，中国的奥特莱斯实际上根本无法按照标准控制货源。
二三线城市面临的货源问题比一线城市更为严重。欧美的奥特莱斯多为自发形成，该业态有赖于城区品牌店的类别与数量作为基础，断码、下架库存转移到奥特莱斯卖场以低折扣销售。而在二三线城市很难有够量的品牌正品店来提供较为充足的货源，也就难以形成真正具有低折扣特征的奥特莱斯，转而成为不具有太多优势的郊区购物中心，因此难以满足奥特莱斯的招商要求和品牌店的实际需求。
刘晓光自己也熟知这点，他曾在接受观点地产采访时说，“关于品牌问题我现在还不敢说，但是品牌量肯定很大，因为那些公司大多数是国际化公司。指望我们是没戏的，一定要国际运营公司自己带来几百个品牌。后续货源的问题，它也会提供保障。”
因此，在重新分配各项目股权之后，首创引进美国西蒙公司作为商业运营管理的合作者，首先在房山项目上进行实践。据悉，西蒙公司一贯强势，可能要求与首创平分项目股权，另外推广费、进驻大品牌的装修费、免租期内等费用都需要首创承担。不过对此，刘晓光已经做好准备，并表示双方合作进展顺利。
但，首创面临的难题显然不仅限于此。来自于巨库和第五大道的失败经验，让首创明白了住宅与商业的巨大不同，但首创仍旧没有选择在纯商业业态上先做成功的实验，而是选择了芭蕾雨模式，显然，这是一条迄今为止仍在摸索的道路。
“住宅开发商转向商业地产时，部分思维并没有很快转变过来，当看到购物中心运营需要大量人员，并可能短期不赢利时，会以住宅同等规模团队利润业绩作比较而缩减对商业的支持。”张家鹏表示，住宅转商业的开发商对商业地产的高回报预期会形成阻力，事实上商业地产短期内贡献现金流能力并不强。
这显然与刘晓光预期房山项目开业一年内现金流回报达到30亿元不相符合。值得注意的是，与首创有过合作接触的人士表示，国际大品牌多倾向于和较为成熟的运营者合作，对地址等因素也有自己的选择，与万达“先招商，后开发”不同，首创“建好巢穴、招来金丝鸟”的方式可能会使双方在对房山等区域发展的展望上有一定分歧。与万达相比，首创还缺乏对运营商的控制能力。此外，涉及多方的项目股权分配带来的话语权交织和低地价但有条件等诸多因素也形成暗钉。
2011年，首创置业实现签约销售金额约为人民币110亿元，较2010年下降11.5，其现金及银行存款为83.52亿元，虽然对于住宅开发显得非常充沛，但对于预计未来数年内将有多个芭蕾雨项目开业的规模，且国内不支持REITs的现状而言，这显然不够。
2012年，首创置业鲜在主要城市拿地；同年，首创置业的名字出现在回A股上市的名单中，但内地房地产IPO开闸无期。
奥特莱斯作为一种商业业态，与刘晓光的意见不同，许多业内人士对此并不看好。且不说国内多数奥特莱斯商场并不盈利，为保持品牌形象，LouisVuitton、Hermes等部分高端品牌拒绝在奥特莱斯进驻，而GUCCI、Dior等另一些一线品牌在中国奥莱设专门店铺意向亦不积极。再者，仍处在住宅转商业阶段的首创置业，从店面设计到维护商业品牌运营全程融入服务理念方面做得并不理想。事实上，首创缺乏可以比及万达、宝龙等企业对商业运营和品牌的控制力。
《深陷多重困境芭蕾雨模式前途未卜》相关参考资料:
前途未卜、丹麦皇家芭蕾的妹子、丹麦皇家芭蕾舞团、甜馨练芭蕾一字马、破解 舆论困境、国际民族芭蕾舞团、纽约芭蕾舞团、环球芭蕾舞蹈团、基洛夫芭蕾学院
