3.建设部及有关部门颁发的建筑物耐用年限标准及《有关城镇房屋新旧程度(成
新)评定暂行办法》等；
4.湖州市房地产市场价格的调查资料；
5.《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格信息》、《全国报价及评估》.
《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及其他市场价格资料、询价记录；
6.大型设备的购货合同、发票、付款凭证；有关设备的近期检测、维修、保养
报告；向生产厂家或其代理商的询价记录；
7.财政部财税[2008]170号《国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干
问题的通知》；国务院令第538号《中华人民共和国增值税暂行条例》；财政部、国
家税务总局令第50号《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》；其他税收相关
法规；
8.《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《中华人民
共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；
9.浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文
件；
10.主要原材料市场价格信息、库存商品市场销价情况调查资料；
11.被评估单位的历史生产经营资料、经营规划和收益预测资料；
12.工业金属管件行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的
相关资料；
13.工业金属管件行业的市场容量、市场前景、定价策略及未来方式等资
料；
14.从“Wind资讯”终端查询的相关数据。
15.中国人民银行公布的评估基准日汇价表及贷款利率；
16.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等。
17.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
18.其他资料。
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八、评估方法
一)评估方法的选择依据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法.
市场法和收益法。
由于难以取得类似的交易案例，故本次评估不宜用市场法。
久立管件公司业务已经逐步趋于稳定，在延续现有的业务内容和范围的情况下，
未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算，
结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用资产基
础法和收益法对委托评估的久立管件公司的股东全部权益价值进行评估。
在上述评估基础上，对形成的各种初步价值结论依据实际状况充分、全面分析，
综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性后，确定其中一个评估结果作为评
估对象的评估结论。
二)资产基础法简介资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价
值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的
具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关
负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。计算公式为：
股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-相关负债
主要资产的评估方法如下：
一)流动资产
1.货币资金
在货币资金评估中，对于人民币现金和存款，以核实后账面值为评估值；对于
外币存款，按核实后的外币存款数和基准日外币汇率折合人民币金额作为评估值。
2.应收票据
应收票据以核实后的账面值为评估价值。
3.应收账款、预付款项、其他应收款和相应坏账准备
应收账款和其他应收款的评估：
1)对于有充分证据表明可以全额收回的款项，包括应收关联方借款、备用金.13坤元资产评估有限公司
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投标保证金等，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
2)对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算，估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确
认为预估坏账损失，该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后
的净额。
预付款项评估时，将发票未到而挂账的费用评估为零，其余款项经核实期后能
形成相应资产或权利，以核实后的账面余额为评估值。
企业按财务制度规定计提的坏账准备评估为零。
4.存货
存货包括原材料、产成品、发出商品及在产品，根据各类存货特点，分别采用
适当的评估方法进行评估。
原材料以核实后的账面值为评估值；
产成品采用顺加法评估，即以完全成本为基础，根据商品销售情况加计适当税
后利润来确定评估价值，其公式如下：
评估价值=核实后的账面余额 管理费用 财务费用 适当税后利润
发出商品采用逆减法评估，本次按合同约定的售价扣减销售税金和尚需发生的
销售费用和部分税后利润后的余额为评估值。
在产品根据企业资产的实际状况，以核实后的账面值确认评估值。
二)非流动资产
1.建筑物类固定资产
列入本次评估范围的建筑物类固定资产为工业厂房及附属建筑，本次选用成本
法评估。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估
方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算
公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
1)重置价值的确定重置价值一般由建安费用、前期及其它费用、建筑规费和资金成本组成，结合
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评估对象具体情况的不同略有取舍。
A)综合造价综合造价包括建筑工程造价和安装工程造价。
a.建筑工程造价
由于委评建筑物工程预结(决)算资料散失或者不完整，采用类比法确定建筑工
程造价。类比法可比实例一般选取同一地区、结构相同、同一时期建造的建筑物，
选取的顺序为：本公司资料库内与评估对象在同一地区内且结构相似的同一时期建
造的可将原工程造价调整为近期造价水平的建筑物；本公司资料库内与评估对象在
同一地区内且结构相似的在近期建造的建筑物；本公司资料库内位于评估对象附近
地区且与评估对象结构相似的建造期较早但可将原工程造价调整为近期造价水平的
建筑物。类比时一般对房屋建筑面积、高度、跨度、基础状况、水电空调设施、室
内外装修情况及建造时间等因素进行调整。
b.安装及装饰工程造价
按安装及装饰工程造价占建筑工程造价的比例计算评估，即：
安装及装饰工程造价＝建筑工程造价×安装及装饰工程造价占建筑工程造价的
比例
由于委评房屋的原工程建设、工程预结算资料散失，故评估时按同类建筑安装
及装饰工程造价占建筑工程造价的比例计算评估。
B)前期及其它费用主要指项目论证费、勘测设计费、建设单位管理费等，结合基本建设的有关规
定和被评估单位的实际发生情况，按综合造价的一定比例计取。
C)建筑规费主要指白蚁防治费、发展新型墙体材料专项资金、散装水泥专项资金等，结合
建筑物所在地的有关规定和被评估单位的实际发生情况，按建筑面积每平方米的一
定数量计取。
D)资金成本指筹资成本，即应计利息和开发利润。应计利息计息周期按正常建设工期，利率取机构同期贷款利率，资金视为在建设期内均匀投入。开发利
润指投资者在建设期的合理回报。
2)成新率15坤元资产评估有限公司
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A)房屋分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合成新率。
a.年限法
本次评估按直线法确定年限法的基本公式，为：
成新率(K1)＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100
耐用年限根据建筑物的结构类型、用途、使用环境等确定。
b.完损等级打分法
即将建筑物分为结构、装饰和设备等部分，按具体建筑物确定其造价比例，然
后将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分成新，最后以各
部分的成新和所占造价比例加权得出整幢建筑物的成新率，用公式表示如下：
完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×装
饰部分完损系数＋设备比重×设备完损系数
打分标准参照《有关城镇房屋新旧程度（成新）评定暂行办法》的有关内容。
c.成新率的确定
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。
K＝A1×K1＋A2×K2
其中A1、A2分别为加权系数，本次评估中，A1、A2各取0.5。
B)构筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。
2.设备类固定资产
根据本次资产评估的目的、相关条件和委估设备的特点，确定主要采用成本法
进行评估。
成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的
成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予
以扣除而得到被评估资产价值的方法。基本公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
1)重置价值的评定
重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利
息以及其他费用中的若干项组成。
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重置价值＝现行购置价＋相关费用
2)成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。
A.对价值较大、复杂的重要设备，采用综合分析法确定成新率，即以使用年限
法为基础，先根据被评设备的构成、功能特性、使用经济性等综合确定耐用年限N，
并据此初定该设备的尚可使用年限n；再考虑该设备使用现状、性能与维修情况以
及主要零部件是否更新等，确定以下各系数，作进一步调整，综合评定该设备的成
新率：
根据以往设备评估实践中的经验总结、数据归类，本公司测定并分类整理了各
类设备相关调整系数的范围，成新率调整系数范围如下：
