10.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248号)
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特不锈钢管制造有限公司的部分资产评估项目资产评估报告
11．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
12．《房地产估价规范》GB/T
50291-1999；
13．《城镇土地估价规程》GB/T
18508-2001。
三)权属依据1．企业法人营业执照、公司章程和验资报告；
2．与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)
等；
3．房屋所有权证、国有土地使用证、发票等权属证明；
4．其他产权证明文件。
四)取价依据1．产权持有单位提供的评估申报表；
2.《浙江省建设工程计价规则(2010版)》、《浙江省建设工程施工取费定额(2010
版)》、《浙江省建筑工程预算定额(2010版)》、《浙江省工程建设其他费用定额(2010
版)》、《浙江省安装工程预算定额(2010版)》；《工程勘察设计收费标准》(2002年
修订本)；
3.《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
4.有关工程的原始资料、工程承包合同、业务合同等；
5．资产所在地的房地产市场价格的调查资料；
6．《机电产品报价手册》及其他市场价格资料、询价记录；
7．大型设备的购货合同、发票、付款凭证；有关设备的近期检测、维修、保
养报告；向生产厂家或其代理商的询价记录；
8．中国城市地价动态监察系统（国土资源部）；
9．《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《中华人民
共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；
10．浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规
文件；
11．中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
12．企业制度、部门规章等；
13．评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
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14．其他资料。
八、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对建筑物类固定资
产和设备类固定资产采用成本法进行评估，对无形资产—土地使用权采用市场比较
法进行评估。
主要资产的具体评估方法如下：
一)建筑物类固定资产列入本次评估范围的建筑物类固定资产为工业厂房及构筑物，由于其邻近区域
类似建筑物市场交易不活跃和工业类厂房未来预期正常收益存在很大的不确定性，
故本次评估选用成本法。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估
方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算
公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
A．重置价值的确定
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发
利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
B．成新率
房屋建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定
综合成新率。
采用年限法计算成新率的计算公式为：
成新率(K1)＝尚可使用年限/经济耐用年限×100
对建筑物的估计经济耐用年限按下述年限确定：
建筑物类别耐用年限
钢混结构
50年
钢结构
40年
混合结构
40年
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采用完损等级打分法的计算公式为：
完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×
装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为：
K＝A1×K1＋A2×K2
其中
A1、A2分别为加权系数，本次评估
A1、A2各取
0.5。
二)设备类固定资产根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，采用成本法评估，
成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本
即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣
除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值）而得到被评估资产价值的方法。计算
公式为：
评估价值＝重置价值×综合成新率
另外，对闲置设备，区别不同情况作相应评估。
1)重置价值的评定重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利
息以及其他费用中的若干项组成。
重置价值＝现行购置价＋相关费用
2)成新率的确定根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。
A．对价值较大、复杂的重要设备，视设备的具体情况，采用综合分析系数调整
法确定成新率。
综合分析系数调整法，即以使用年限法为基础，先根据被评设备的构成、功能
特性、使用经济性等综合确定经济耐用年限
N，并据此初定该设备的尚可使用年限
n；
再按照现场勘查的设备技术状态，运行状况、环境条件、工作负荷大小、生产班次。
生产效率、产品质量稳定性、维护保养水平以及技术改造、大修等因素加以分析研
究，确定各调整系数，作进一步调整，综合评定该设备的成新率。
B．对于价值量较小的设备,主要以使用年限法为基础，结合设备的使用维修和
外观现状，确定成新率。
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三)无形资产-土地使用权
1．土地使用权的价值内涵
对
A、B、C厂区宗地，根据产权持有单位提供资料及评估人员现场踏勘，委估
宗地用途为工业，评估设定用途为工业；在评估基准日
2015年
10月
31日，工业用
地的剩余使用年期分别为
39.83、42.94和
43.93年，按上述年期设定使用年期；委
估宗地的实际开发程度为规划红线外基础设施开发程度为“五通”(通上、下水、通
路、通电、通电讯)，规划红线内房屋已建成，评估设定的开发程度为宗地红线外“五
通”(通上、下水、通路、通电、通电讯)和宗地红线内场地平整。综上所述，本次
评估宗地地价的内涵是指在评估基准日
2015年
10月
31日，委估宗地在出让权利状
态、设定的土地开发程度、土地用途及土地使用年限条件下的国有土地使用权价格。
2．评估方法的选择
根据《城镇土地估价规程》(GB/T
18508—2001)，通行的评估方法有市场比较
法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的
选择应按照地价评估的技术规程，结合评估师收集的有关资料，根据湖州市工业用
地市场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等，选择适当的评估
方法。由于评估对象为位于湖州市吴兴区埭溪镇毛家坞村的工业用地的工业用地，
土地市场较为活跃，因此，本次评估采用市场比较法进行评估。
3．选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待
估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后
者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别，
修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。
市场法评估的计算公式：V=V
B×A×B×C×D×E
式中：
V：待估宗地使用权价值；
VB：比较案例价格；
A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
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D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
A)市场交易情况修正，通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一
些特殊因素所造成的交易价格偏差。
B)期日修正，采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
C)区域因素修正，区域因素包括的内容主要有地区的繁华程度、交通状况。基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。
由于不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根
据评估对象的用途分别确定。
D)个别因素修正，个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的位置、面积、形
状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗
地内开发程度、水文状况、规划限制条件等，根据交易案例中土地的个别因素与评
估对象的差异进行修正。
E)土地使用年期修正，土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就
是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年
期修正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
九、评估过程
本项资产评估工作于2015年11月19日开始，评估报告日为2016年1月22日。整个
评估工作分五个阶段进行：
一)接受委托阶段
